부동산 경매의 시작이 권리분석이라면,

부동산 경매의 끝은 인도명령(명도소송)입니다.

그렇다고 모든 부동산 경매가 명도소송(인도명령)으로 끝나는 것은 아닙니다.





인도명령과 명도소송이 왜 필요 할까요?



부동산 명도소송과 인도명령의 필요성을 설명하기 위해선 권리분석에 관한 이야기를 잠시 언급해야 할 것 같습니다.




위의 그림에서 세입자 [갑],[병],[정] 중
낙찰자에게 권리가 이전되는 세입자는 누구일까요?

정답을 아시는 분은 Pass 하시고 ...
아리송한 분과 뭔 말인지 모르겠다는 분은 아래 글을 먼저 읽어보시면 도움이 됩니다.

주택임대차보호법 대항력의 요건 : http://jipanae.tistory.com/39
주택임대차보호법 우선변제권의 효력 : http://jipanae.tistory.com/52
주택임대차보호법 최우선변제권과 임차권등기명령제도 : http://jipanae.tistory.com/53


위의 세입자 갑, 을, 병 중 부동산 경매 낙찰자에게 권리가 이전되는 세입자는 갑입니다.
따라서 세입자 [갑]은 주택을 낙찰자에게 명도하고 명도확인서를 받아 법원에서 전세금을 배당받으면 되며, 부족시 낙찰자에게 청구할 수도 있습니다. 세입자 입장에서는 가장 이상적인 조건이죠.

문제는 세입자 병과 정입니다.... 병의 경우는 더 심각한 문제가 발생합니다.

먼저 정의 경우를 살펴보면,
정의 경우 최우선변제권을 확보하고 있기 때문에 다른 채권자 보다 우선하여 일정금액 범위내에서 배당을 받을 수 있습니다.
전세금의 일부분이라도 배당을 받기 위해서는 낙찰자에게 주택을 명도하고 명도확인서를 받아 경매법원에 제출해야 하기 때문에 낙찰자 입장에서는 그리 큰 문제가 없다고 생각됩니다.

정말 어려운 경우가 세입자 병입니다.
낙찰금액이 세입자 [병]의 전세금까지 배당할 수 있는 금액이면 다행이지만 그렇지 않을 경우 전세금 전액을 잃게 되는 병의 입장에서는 그리 쉽게 낙찰자에게 주택을 명도하지 않을 것입니다.

이때 낙찰자가 취할 수 있는 법적인 행위가 인도명령과 명도소송입니다.



"인도명령과 명도소송" 개념정리

인도명령은
낙찰자가 대금을 납부한 후 6개월내에 경매 부동산의 인도를 거부한 경매 사건의 소유자, 채무자, 경매 개시 결정 기입등기 이후의 점유자를 대상으로 법원에 명도소송을 제기하지 않고 경매법원의 명령에 따라 낙찰 부동산을 인도 할 수 있도록 강제집행할 수 있는 명령을 말합니다.

다만, 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권한을 가진 경우에는 인도명령을 신청할 수 없습니다.

명도소송은
경매 개시 결정등기 이전에 점유한 대항력 없는 점유자로서 인도명령 대상이 아닌 경우나 인도명령 대상 기간 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않는 경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법입니다.



인도명령과 명도소송 신청요건

인도명령 신청요건

  • 낙찰 대금 완납 후 6개월 이내 신청할 것
  • 인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 소유권 이전등기가 경료된는 것과는 무관함.



명도소송 신청요건

  • 인도명령 대상자의 경우 대금 납부 후 6개월이 경과한 경우
  • 명도소송은 소유권 등기가 완료된 후 접수



※ 점유이전금지 가처분 신청
명도소송 이전에 점유이전금지 가처분 신청을 하지 않고 승소한 경우에 점유자가 바뀌었다면 새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 해야하므로 반드시 점유이전금지 가처분 신청을 한 후 명도소송을 해야 안전합니다.



인도명령과 명도소송 신청자는 동일함


  • 낙찰자
  • 차순위 매수 신고에 의해 결정된 낙찰자
  • 잉여의 가망이 없는 경우의 매수 신청한 채권자인 낙찰자
  • 낙찰자의 상속자
  • 법인의 낙찰자 (일반 낙찰승계자)


    
인도명령과 명도소송 대상자

인도명령 대상자


  • 경매개시 경정시 표시된 채무자 및 채무자의 특정승계인, 세대 중 채무자와 동거하는 가족 및 채무자의 고용인, 법인인 채무자의 기관 등 경매 부동산을 점유하는 채무자의 점유보조자 또는 채무자를 위하여 관리하는 자, 점유자가 채무자와 공모하여 인도 집행을 방해할 목적으로 점유한 자, 채무자와 점유자의 근친자

 

  • 강제경매의 경우 소유자는 압류 당시의 부동산 소유 명의자, 임의경매의 경우 소유자는 부동산의 소유자 겸 채무자, 채무자의 일반승계인, 압류 발생 이후의 제3취득자



  • 점유자 압류의 효력 발생 후 부동산에 대항력 없는 직접 점유자, 압류효력 발생 이전에 점유를 했다가 점유를 풀고 이주했다가 압류 효력 발생 후 다시 점유한 자, 압류의 효력 발생 이전에 부동산을 전대하였던 임차인이 다시 압류 효력 발생 후 전대계약서를 해제하여 직접 점유한 자, 경매 신청 기입등기 이후의 임차인, 지상권자, 전세권자


명도소송 대상자


  • 확정일자를 갖춘 임대차이지만 선순위 권리가 설정되어 있고 자신의 과실로 인하여 법원에 배당요구 신청을 하지 못하여 배당 절차에 참여하지 못한 임차인



  • 확정일자를 갖춘 임대차이면서 법원에 배당요구 신청을 하였으나 선순위 채권액이 너무 많아 배당 절차에서 배당을 받지 못한 자



  • 경매 개시 등기일 이전에 전입한 임대차이나 이미 임대차의 전입일 전에 타 채권자에 의한 가압류 혹은 근저당 등의 채권액이 낙찰 대금보다 과다하게 설정되어 있고 소액 임대차에도 해당되지 않아 배당 절차에서 배당받지 못한 임차인



  • 상가건물의 세입장로서  전세권을 설정해 놓고도 선순위 채권이 과다하여 배당을 받지 못한 자



  • 상가건물의 세입자로서 경매 개시 결정등기일 이전에 주민등록을 전입한 자



  • 기타 정당한 사유없이 점유를 계속하고 있는 자




인도명령과 명도소송 신청서류
 
인도명령신청 서류

낙찰 부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후 서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청한다.

  • 부동산 인도명령 신청서
  • 도장
  • 인감증명서 (대리인 선임시)
  • 위임장 (대리인 선임시)



명도소송 접수시 필요서류

  • 소장
  • 낙찰 허가 결정 정본
  • 부동산 등기부등본
  • 별지 목록 (건물 도면)
  • 낙찰 대금 납부서
  • 권리 신고 및 부동산 현황조사서 사본
  • 제출된 피고 주민등록등본




인도명령과 명도소송 진행절차
                                                                                                                         

인도명령 진행절차

  • 심리 및 심문 : 채무자나 소유자는 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그 외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내립니다. 서면심리에 의하여 인도명령의 가부를 결정할 수 있으며, 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있습니다.

  • 인도명령 결정 : 인도명령 신청 후 약 3~15일이면 부동산 인도명령에 대한 결정이 납니다.

  • 송달증명 : 송달된 인도명령 결정문과 피신청인에게 송달되었다는 송달증명원을 통보합니다.

  • 인도명령 집행접수 : 상기 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청합니다.


명도소송 진행절차

최소한 3개월 이상 소요되지만 보통은 배당 전에 심리가 연기되므로 4~5개월을 계산해야 합니다. 만약 심리과정에서 지연되고 항소(1심 판결 불복), 상소(항소심 판결에 불복) 등을 하는 경우에는 보통 6~7개월까지 걸리는 수도 있습니다. 변호사수임 수수료는 보통 2백~5백만원 선으로 생각을 해야 합니다.

  • 명도소송 접수 : 명도소송의 소장은 법무사에 의뢰하거나 직접 작성할 수 도 있습니다. 인지대는 소송물 가액(과세시가 표준액) × 1/2 × 0.005로 인지를 표지에 붙이고, 송달료(1,760원 × 10회 × 명도 대상자 수)와 함께 법원 민사 신청과에 소장을 접수합니다.

  • 심리재판에서는 원고의 주장을 소장에 적힌 것으로 대신하거나 준비된 서면으로 변론기일 3~4일 전에 제출하면 됩니다. 상대방의 주장에 대해서는 인정 또는 반박하는 진술을 할 수 있으며 후에 그 사항은 서면으로 제출합니다.

  • 선고판사는 원고와 피고의 진술 후 증거서류를 제출하거나 증인을 세우게 하고 최종적으로 선고를 내립니다.

  • 승소판결 : 명도소송 판결이 내려지고 집행문이 부여되면 별도의 채무명의 없이 명도소송 판결문만으로 강제집행을 실행하여 점유이전을 받을 수 있습니다.

  • 강제집행 신청 : 명도소송 판결정본, 즉 집행문과 송달증명을 첨부하여 부동산 소재지 관할 집행관 사무소에 강제집행을 신청합니다.


 



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Posted by 집안애

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